上海商业地产“生意经”难念：核心区域空置率升至10.6%|NG体育·(南宫)官方网站

本文摘要：转入四季度以来，魔都上海全新购物中心和存量改建项目都转入了集中于获释期。

转入四季度以来，魔都上海全新购物中心和存量改建项目都转入了集中于获释期。据不几乎统计资料，今年9月，上海有凯德晶萃广场、置汇旭辉广场、青浦宝龙广场、世茂广场等项目开业入市。10月份也有10家商场开始迎客，其中5家月营业，5家正处于试营业状态。

连日来，记者实地探访了上海华润万象城、凯德星贸、兴业太古汇、月星环球港、吴泾宝龙广场等多个商业综合体项目找到，各商场皆有有所不同数量的店铺正处于闭店或围栏情况，部分商场不存在人气严重不足的问题。针对上述问题，记者分别约见宝龙地产上海公司 (以下全称宝龙地产，1238.HK)以及华润置地上海公司 (以下全称华润置地，1109.HK)展开专访。宝龙地产方面恢复记者称之为，目前吴泾项目在整体升级，现有4家商家在翻新。华润置地方面在恢复记者时回应，上海万象城开业一年以来，整体项目定位于是以循序渐进的提高，公司将基于项目自身特色构建急剧升级，反映万象城轻奢时尚、品质生活的品牌定位。

核心商圈项目首层租金下调竞争白热化坐落于上海市轨道交通10号线紫藤路站上垫的华润万象城已开业一周年，据商场工作人员讲解，目前商场有300多家品牌进驻，开业亲率约九成以上。记者在商场六层内探访找到有8家商铺正处于围栏状态，并印有COMING SOON将要揭幕敬请期待OPENING SOON 将要开业等字样，这8家商铺就还包括CALVIN KLEIN、COACH等奢华品牌。

此前，根据涉及媒体报道，上海协信星光广场经常出现多品牌后撤店。本报记者实地探访找到，确实多家店铺正处于紧店之中，商场内的顾客寥寥无几。记者向工作人员告知商场的进驻品牌量，对方回应因为目前商场正在大规模品牌升级，明确的数字不方便告诉。戴德梁行华东区研究部统计数据表明，第三季度，上海协信星光广场首层租金报价为每平方米每月253元，空置率7%，客流量等级为人气一般；华润万象城首层租金报价为每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但是客单转化率较低。

仲量联行公布的数据表明，2018年第三季度，上海有凯德晶萃广场、世茂广场、智汇旭辉广场等项目开业入市。不受部分新开业项目的空置率低于平均水平影响，核心区域空置率从10.2%下降至10.6%。此外，核心区域零售市场首层租金同比下跌1.9%至51.1元每天每平方米，非核心区域首层租金同比下跌3.5%至20.2元每天每平方米。记者同时探访找到，坐落于南京西路核心商圈且定位高端的兴业太古汇也有部分店铺仍在围栏翻新中仍未对外开放，在探访中未找到很多前来消费的顾客。

同住静安区的吴小姐向记者回应，虽然兴业太古汇定位精品、高质量的商业地产项目，商场内也少有香奈儿等化妆品牌，但是多数人来太古汇都是冲着餐饮去的，不太会在太古汇卖奢侈品，这是因为南京路上早已有中信泰富、恒隆、幸光等奢侈品店。记者实地探访月星环球港找到，商场内仍有少许店铺并未开业，大多为一些餐饮与服装品牌。

回应，记者多次约见环球港均未获得对此。上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌指出，购物中心不存在商铺并未开业、围栏的情况，一方面由于竞争更加白热化，另一方面是因为购物中心的租金与人流量不给定，造成租户退租。

一般来说，商场内商铺的退租维持在5%~10%之内归属于长时间范围，间隔大年(三年、五年、八年)品牌的更新换代不会更高，甚至高达30%到40%，某种程度归属于长时间范围。同质化项目偏多网红业态人气严重不足除了核心区域空置率的下降，在业态布局方面，记者在实地探访中了解到，各大新开业的商场主要以购物、餐饮、亲子和娱乐等商业业态居多，同质化项目较多。不同于以往传统的购物中心，追加的商业体基本都引进体验式消费。

仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊回应，消费持续升级，促成市场需求更为细分多样，还包括新零售概念店、电动汽车和商务休闲娱乐服饰品牌联合增进出租市场需求。不过，记者在专访中了解到，各商场除了餐饮业人流稍多，其他商业业态的人流量并不引人注目，而商场用来更有人流的体验式项目某种程度冷清。上海万象城引入的奥林匹克标准真为冰冰场、会员制Meland儿童茁壮乐园和首次转入中国的终极银幕激光LUXE的百丽宫影城的主力店，这样的配备未更有多少前来消费的顾客。对于商场客流量情况，多位工作人员回应周末的时候人多。

华润置地品牌方面在恢复记者时回应，过去的一年，上海万象城内各商户经营状况展现出出色，周末及节假日客流展现出出色，但明确的数字未透漏。记者在吴泾宝龙广场探访看见，商场一至二层的餐饮店砖客源密集，但是三层的教育店铺并未开业，而在四层，完全整层无人问津。

统计数据表明，第三季度，吴泾宝龙广场每平方米每月375元，空置率超过17%，为探访的几家商业项目中空置率最低的项目。戴德梁行开具的客流量等级审定为人气很差。

针对网红、体验项目人气严重不足的现象，杜斌则认为，现在新开业的购物中心，都会有涉及的体验式业态，不像以前刚开始的百货公司开办体验中心。他认为，网红式业态改版递归的速度十分慢，无非跟时代的步伐。

他还举例说道到餐饮的生命周期，从一开始的5年降至3年，到最近一次表明为1.6年。这意味著一家原设的店，最少1.6年就不会有新的口味来替代，如果不加以改版递归，那么随之而来的就是破产潮。易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，对于类似于网红概念业态和其他业态，只不过是大大和当前消费市场需求做到给定，通过类似于IP模式，是为了找寻志同道合的消费群体，这样反而是更加探讨商业业态的策略。

而传统购物中心，受限于商业空间、建筑设计和地段，吸引力显然在上升。企业负债上升主因暗存随着核心商圈空置率的下降以及同质化竞争造成的业态低迷，不少商业地产运营商面对负债堆高的压力，在此基础上，如何持续平稳现金流也沦为放在商业地产运营商面前的一道难题。存量时代的发展拒绝未来商业地产增大金融创新，特别是在是证券化的产品模式必须前进，大体上说道此类模式也必须有更佳的思路，否则商业地产很多项目显然不会面对压力。

贤迈进认为。宝龙地产2018年中期业绩表明，截至2018年6月30日，宝龙地产收益大约人民币92.84亿元，其中宝龙地产租金及物业管理服务收入大约为10.6亿元，占到比约为11.4%。另据2018年中报数据表明，宝龙地产资产合计1134.25亿元，负债合计829.54亿元；经营流动现金流量净额为2.22亿元，投资活动现金流量净额为-56.06亿元。

宝龙地产恢复记者称之为，目前公司的融资归属于市场长时间情况，公司也在持续修筑更好的金融渠道，而且公司有大量谦和性物业，比较传统住宅研发房企更加有融资优势。上半年公司追加了300多万平方米的土地，目前土地储备约4000多万平方米，货量充裕，且其中住宅的占比比较更加多；公司的商业物业主要是用来谦和经营，为公司获取经常性收益。上海证券交易所发布的《月星集团有限公司公司债券2018 年半年度报告》表明，从负债结构来看，累计至本报告期末，月星集团的有息负债规模共计 132.04亿元，还包括短期借款 9.6亿元、一年内届满的非流动负债 9.28亿元、长期借款 81.73亿元和应付债券 31.43亿元，合计占到负债总额比例为 67.14%，占到净资产比例为 105.49%。

报告指出，较高的有息负债总额和负债率使月星集团的经营不存在一定的支付风险，如果月星集团持续融资能力受到限制或者没能及时、有效地作好债务决定，有可能面对的债务压力不会对其经营活动产生有利影响。据戴德梁行华东区研究部数据表明，9月底，上海月星环球港空置率2.3%，首层租金报价为1161元每平方米。记者实地探访月星环球港找到，商场内仍有少许店铺并未开业，大多为一些餐饮与服装品牌。

回应，记者多次约见环球港均未获得对此。杜斌指出，商业地产的增量将不会上升，存量将不会开始改建，大量新的购物中心开业后，杨家的购物中心不会面对很大的威胁。部分环境、品牌不如原设的购物中心，若不加以改建，其市场份额就不会被断裂，倒逼传统商场展开改建，例如改良场景、引入各种网红品牌，减少体验业态，在新的购物中心出来的时候，杨家购物中心也得展开改建，这是一个趋势。

地产公司要想要使企业较好发展，就一定要在项目品质、经营管理上下苦功夫，获得市场的接纳才是关键。杜斌直言。

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